Die Wertermittlung einer Immobilie gehört in die Hände von Profis, denn das Thema ist ausgesprochen komplex und fehleranfällig. Schließlich gilt: Jede Immobilie ist individuell und bringt andere Vorzüge und Nachteile mit sich. Wie ein Makler bei der Immobilienbewertung konkret vorgeht und welche Faktoren dabei berücksichtigt werden, können Sie hier nachlesen.
In die Wertermittlung fließen zahlreiche Faktoren mit hinein, zum Beispiel:
Bei der professionellen Wertermittlung einer Immobilie kommt je nach Immobilientyp und Ausgangslage mindestens eines der drei folgenden Verfahren zum Einsatz.
Das Vergleichswertverfahren bietet sich immer dann an, wenn ausreichend Vergleichswerte zur Verfügung stehen. Ob das der Fall ist, zeigt ein Blick in die Daten des örtlichen Gutachterausschusses, bei denen es sich sozusagen um eine anonyme Kaufpreissammlung handelt. Sind hier mindestens 10 vergleichbare Immobilien zu finden, können die erzielten Kaufpreise als Berechnungsgrundlage für das Vergleichswertverfahren dienen. Da es sich hierbei um Durchschnittswerte pro Quadratmeter handelt, müssen diese noch durch Zu- und Abschläge individuell an die zu bewertende Immobilie angepasst werden.
Das Sachwertverfahren kommt häufig bei Ein- oder Zweifamilienhäusern zum Einsatz, die von ihren Eigentümern selbst bewohnt werden. Es werden die Kosten für die Herstellung oder Wiederbeschaffung der Immobilie unter heutigen Bedingungen ermittelt. Am Ende beantwortet das Sachwertverfahren also die Frage: Was würde es heute kosten, genau dasselbe Gebäude zu bauen? Für eine nachvollziehbare Wertbestimmung wird das Gebäude getrennt vom Bodenwert betrachtet. Außerdem ist eine Alterswertminderung für gebrauchte Immobilien (Abschreibung) zu berücksichtigen. Nicht zuletzt muss das Ergebnis an den regionalen Immobilienmarkt angepasst werden, was eine sehr gute Marktkenntnis erfordert.
Für Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser, Mietwohnungen und gewerbliche Immobilien bietet sich das Ertragswertverfahren an. Wie beim Sachwertverfahren wird auch hier der Bodenwert separat betrachtet, im Vordergrund steht jedoch die Frage: Welche Erträge lassen sich auf Dauer mit der Immobilie erzielen? Dazu werden Miete oder Pacht hochgerechnet, und zwar bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Immobilie ihren Wert aufgrund von Abnutzung verliert.
Das Verfahren ist ausgesprochen komplex, denn die Miet- oder Pachteinnahmen müssen um die Bewirtschaftungskosten und um die übliche Immobilienrendite vor Ort bereinigt werden, um eine Vergleichbarkeit mit anderen Immobilien vor Ort herzustellen.
Das Risiko, bei der Wertermittlung grobe Fehler zu begehen und dadurch einen zu hohen oder zu niedrigen Preis anzusetzen, ist hoch. Dementsprechend wichtig ist es, die Marktwertermittlung in die Hände erfahrener Experten zu legen. Wir von Brinkmann & Walber Immobilien übernehmen diese wichtige Aufgabe gerne für Sie – kontaktieren Sie uns und vereinbaren Sie einen Termin für eine persönliche Beratung!
